É pratica comum das Imobiliárias ao proceder com o Distrato (anulação do contrato) reter mais de 50% (cinquenta por cento) do valor pago pelo comprador. Ocorre que com o alto numero de casos versando sobre essa mesma matéria, o Superior Tribunal de Justiça editou súmula no sentido de firmar um entendimento de forma a evitar a insegurança jurídica, isto é, a evitar que os Tribunais tomassem decisões diferentes em cada ação.
A súmula 543 foi publicada no dia 31 de agosto de 2015 e trata dos critérios para restituição de valores pela incorporadora ao promitente comprador de imóvel, quando da resolução de compromisso de compra e venda submetido ao Código de Defesa do Consumidor.
A Súmula 543 dispõe que no caso de anulação do contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas em seu valor integral se a culpa pela anulação for exclusiva do vendedor/construtor, e parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento do contrato.
Desta forma, caso haja a resolução do contrato por atraso no prazo de conclusão e entrega da obra, problemas relevantes apresentados pelo imóvel, se o imóvel apresentado na propaganda e na planta/projeto for muito diferente do que foi entregue poderá incidir tal súmula.
Súmula 543 – Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. (Súmula 543, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/08/2015, DJe 31/08/2015).
Alguns Tribunais tem entendido que é cabível o parcelamento de tal valor, o Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, por exemplo, editou a súmula 2, dispondo que “A devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição”.
No entanto, caso a culpa seja do comprador, como em caso de arrependimento, a corretora/vendedora poderá reter até 20% (vinte por cento) do valor pago com vistas a ressarcir as despesas de vendas, tais como corretagem, publicidade, despesas provenientes de abertura de crédito, etc. Ressalta-se que nesse sentido, a Justiça tem reconhecido como abusivas as cláusulas que preveem mais que 20% (vinte por cento) de retenção pela vendedora (RCDESP no AREsp 208018 SP, Rel. Ministro SIDNEI BENETI, TERCEIRA TURMA, julgado em 16/10/2012, DJe 05/11/2012).
Porém, após passados mais de 07 anos desde o edição da Súmula os Tribunais tem sofrido pressão das imobiliárias, tendo em vista que após a edição da súmula, as resoluções contratuais tem aumentado expressivamente.
É válido ressaltar que, nos caos, em que há atraso na entrega do imóvel e o comprador fica impedido de usufruir do bem mesmo após o prazo de tolerância, o comprador poderá requer indenização por lucros cessantes (REsp 1.729.593).
Andreza Pereira
04 de abril de 2022
